Come aprire una locazione breve in Cilento
- Bookingcilento
- 19 set
- Tempo di lettura: 11 min
Aggiornamento: 29 set
Aprire una locazione breve è una delle opzioni più gettonate per chi vuole trasformare un immobile in una fonte di reddito, sfruttando il boom del turismo esperienziale e le potenzialità dell’affitto breve.
Ma da dove iniziare, e soprattutto: come farlo in regola nel 2025?
In questa guida aggiornata ti spieghiamo passo passo cosa serve per avviare una locazione breve: dagli adempimenti iniziali come la Scia o Comunicazione di inzio attività, al rilascio del Codice Identificativo Nazionale (CIN), fino alla gestione.
Il tutto con un linguaggio chiaro e accessibile, senza perdere di vista gli aspetti pratici e normativi più rilevanti per chi vuole partire davvero con il piede giusto.
ⓘ Questa guida fa riferimento a titolo esemplificativo al comune di Centola.
Cerchi aiuto per la gestione degli affitti brevi in Cilento?
In questo articolo
Avvio locazione breve
Gestione locazione breve
⮑ Comunica le tariffe e il flusso turistico sul portale della regione Camoania Sinfonia Turismo Smart
1. Requisiti per aprire una locazione breve
Definizione di locazione breve
Per locazioni brevi o affitti brevi si intendono i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata inferiore a 30 giorni con lo stesso ospite, destinati a soddisfare esigenze abitative temporanee, come quelle turistiche o lavorative.
È ammessa la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali, solo al check-in e al check-out, ma non servizi accessori come prima colazione, pulizie giornaliere, etc. che sono riservati alle attività ricettive alberghiere ed extra alberghiere, come b&b o case vacanza.
Forma dell'attività di locazione breve
La locazione breve può essere svolta in forma non imprenditoriale o in forma imprenditoriale.
In forma non imprenditoriale
L'apertura di una locazione breve, fino ad un massimo di 4 unità abitative, può essere effettuata in forma non imprenditoriale, senza obbligo di partita IVA, come specificato dalla legge regionale.
In forma imprenditoriale
Se si superano le 4 unità abitative da destinare a locazione breve, l'attività viene considerata imprenditoriale e richiede l'apertura della partita IVA e l'iscrizione al registro delle imprese.
Titolo di disponibilità
Per poter aprire una locazione breve devi essere l'unico proprietario o avere un titolo di disponibilità materiale e legittima di fatto dell'immobile come ad esempio, locazione o comodato.
Se non sei l'unico proprietario, dovrai stipulare con i relativi comproprietari, un contratto di locazione o comodato (anche ad uso gratuito) da registrare all'agenzia delle entrate, dove ti autorizzano a locare l'immobile.
2. Comunica l'avvio dell’attività e ottieni il codice CUSR
In forma non imprenditoriale
Compila la Comunicazione avvio attività di locazione breve/turistica in forma non imprenditoriale, ed inviala tramite posta elettronica certificata pec al comune, in cui è o sarà ubicata l’attività di locazione breve, allegando copia di un documento d’identità valido e una piantina catastale.
Ti verrà comunicato tramite posta elettronica certificata pec, l’esito della domanda con l’attribuzione del codice CUSR, che è il codice identificativo regionale associato alla tua struttura.
In forma imprenditoriale
Compila la SCIA per avvio attività di locazione breve/turistica in forma imprenditoriale, ed inviala tramite posta elettronica certificata pec allo sportello unico attività produttive (SUAP) del Comune, in cui è o sarà ubicata l’attività di locazione breve, allegando copia di un documento d’identità valido e una piantina catastale.
Ti verrà comunicato tramite posta elettronica certificata pec, l’esito della domanda con l’attribuzione del codice CUSR, che è il codice identificativo regionale associato alla tua struttura.
💡 Che denominazione posso dare alla mia struttura?
La denominazione della struttura è una dicitura di fantasia che non deve contenere indicazioni fuorvianti e proprie delle strutture ricettive turistiche (es. Casa Vacanza, B&B, Residence, etc.).
3. Censisci la struttura sul portale delle strutture ricettive della regione Campania Sinfonia Turismo SMART
Ricevuto il codice CUSR dal comune, accedi al portale delle strutture ricettive regione Campania Sinfonia turismo smart tramite il tuo Speed e censisci la struttura inserendo il codice CUSR associato alla tua struttura e tutti i dati richiesti.
💡 Cos'è il portale delle strutture ricettive della regione Campania Sinfonia turismo smart?
Il portale delle strutture ricettive della regione Campania Sinfonia turismo SMART è dedicato al settore dell'ospitalità e dell'accoglienza turistica e permette di:
Trasmettere alla Regione la comunicazione dei prezzi (se soggetti a tale obbligo)
Adempiere agli obblighi di legge relativi alle comunicazioni statistiche della movimentazione turistica a fini rilevamento Istat (arrivi e presenze)
Monitorare i flussi turistici della propria struttura in tempo reale
4. Richiedi il codice CIN sul portale BDSR del Ministero del turismo
Dopo qualche giorno che hai censito la struttura sul portale della regione Campania, accedi al portale BDSR del ministero del turismo tramite il tuo Speed e inserisci il codice CUSR associato alla tua struttura e tutti i dati richiesti e scarica il codice CIN, che è il codice identificativo nazionale associato alla tua struttura.
Il CIN deve essere esposto all'esterno della tua struttura e utilizzato per la promozione online.
💡 Perché non trovo la mia struttura sul portale BDSR?
Se una volta effettuato l’accesso sul portale BDSR, non trovi la tua struttura tra quelle associate al tuo codice fiscale, attendi qualche giorno.
Se dopo 4/5 giorni non trovi ancora la tua struttura, tra quelle associate al tuo codice fiscale, invia una segnalazione all'assistenza, tramite email all'indirizzo supporto.strutturericettive@regione.campania.it o tramite l'apposito form presente sulla piattaforma cliccando sul tasto “Segnala Struttura mancante”.
💡 Come va esposto il CIN?
Il CIN va esposto all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento o la struttura, assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici, nonché va indicato in ogni annuncio pubblicato e comunicato.
I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e i soggetti che gestiscono portali telematici, hanno l’obbligo di indicare il CIN dell’unità immobiliare destinata alla locazione breve o per finalità turistiche, ovvero della struttura turistico-ricettiva alberghiera o extra alberghiera, negli annunci ovunque pubblicati e comunicati, laddove questi contengano una rappresentazione chiara e sufficientemente esaustiva delle caratteristiche dell’immobile.
5. Richiedi le credenziali di accesso sul portale dell'imposta di soggiorno Pay Tourist
Accedi al portale dell'imposta di soggiorno Pay Tourist e registra la tua struttura inserendo tutti i dati richiesti.
Ti verranno comunicate tramite l’indirizzo e-mail che hai fornito, le credenziali di accesso all’area riservata alla tua struttura, sul portale dell'imposta di soggiorno Pay Tourist.
💡 Chi è Pay Tourist?
Pay Tourist è una piattaforma online approvata dal Ministero dello Sviluppo Economico, che fornisce un servizio per la gestione e la regolamentazione dell'imposta di soggiorno.
💡 Cos'è l'imposta di soggiorno?
L'imposta di soggiorno è un tributo locale, applicato dai comuni di località turistiche o città d’arte, a carico degli ospiti che soggiornano in case, appartamenti o alloggi in affitto.
L'imposta di soggiorno è destinata a finanziare interventi in materia di turismo, ivi compresi quelli a sostegno delle strutture ricettive, nonché interventi di manutenzione, fruizione e recupero dei beni culturali ed ambientali locali, nonché dei relativi servizi pubblici locali.
6. Richiedi le credenziali di accesso sul portale della pubblica sicurezza Alloggiati web
Compila il modello richiesta credenziali del servizio di pubblica sicurezza Alloggiati Web ed invialo tramite posta elettronica certificata pec, alla polizia di stato, allegando copia di un documento d’identità valido, la piantina catastale e il codice CIN della struttura.
Ti verranno comunicate tramite posta elettronica certificata pec, le credenziali di accesso all’area riservata alla tua struttura, sul portale della pubblica sicurezza Alloggiati web.
💡 Cos'è alloggiati web?
Alloggiati Web è il portale telematico della Polizia di Stato per la comunicazione delle generalità degli ospiti alle autorità, un obbligo per tutte le strutture ricettive italiane, inclusi affitti brevi, B&B e hotel,etc.
Il proprietario o gestore deve richiedere le credenziali alla propria questura, registrarsi sul portale e trasmettere i dati di ogni ospite (nome, cognome, data di nascita, nazionalità, estremi del documento) entro le 24 ore successive all'arrivo degli ospiti.
💡 Per la richiesta delle credenziali, nel testo dell'email cosa devo scrivere?
Nell'oggetto dell'email scrivi
Richiesta credenziali di accesso
Nel testo dell'email scrivi
Io sottoscritto/a …. Nome …. Cognome …. nato a…. residente a…. chiedo le credenziali di accesso al portale alloggiati web per locazione breve dell’immobile sito a …. in via….. come indicato nella comunicazione allegata.
Allego: Documento d’identità; Piantina catastale; Codice Cin;
7. Installa i dispostivi di sicurezza previsti dalla normativa
Installa all’interno della tua struttura, estintore e rilevatore di gas combustibile e monossido di carbonio, come previsto dalla normativa.
💡 Quali caratteristiche devono avere gli estintori e dove vanno installati?
Ogni appartamento oggetto di locazione breve o turistica dovrà essere munito dei propri estintori.
Gli estintori devono avere capacità estinguente minima non inferiore a 13A e carica minima non inferiore a 6 kg o 6 litri (decreto del Ministro dell’interno 3 settembre 2021, Allegato I, punto 4.4).
Deve essere installato 1 estintore ogni 200 metri quadrati di pavimento o frazione e, comunque, almeno 1 estintore per piano.
Gli estintori devono essere installati in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo.
Gli estintori devono essere controllati periodicamente, secondo le istruzioni contenute nella norma tecnica UNI 9994-1 e nel manuale d’uso e manutenzione rilasciato dal produttore dell’apparecchiatura.
💡 Quali caratteristiche devono avere i rilevatori di gas combustibile e monossido di carbonio (CO) e dove vanno installati?
Ogni appartamento oggetto di locazione breve o turistica dovrà essere munito dei propri rilevatori di gas combustibile e monossido di carbonio (CO).
I rilevatori di gas combustibile e monossido di carbonio (CO) devono essere conformi alla norma europea EN 50291-1:2010.
I rilevatori di gas combustibile e monossido di carbonio (CO) devono essere dotati di allarmi sonori e visivi, idonea ad avvertire celermente gli occupanti del pericolo.
Devono essere collegati a una fonte di alimentazione continua, o se a batteria è necessario assicurarsi che le batterie siano cariche e sostituite regolarmente.
I rilevatori di gas combustibili devono essere installati in prossimità degli apparecchi a gas, come fornelli, caldaie, scaldabagni e in luoghi dove è più probabile la fuoriuscita di gas.
Il dispositivo va installato generalmente a pochi centimetri dal soffitto, o come indicato nel manuale d’uso e manutenzione rilasciato dal produttore dell’apparecchiatura.
I rilevatori di monossido di carbonio (CO) devono essere installati in ogni ambiente dove sono presenti apparecchi a combustione, come cucine e stanze con caminetti.
Il dispositivo va installato generalmente all’altezza degli occhi di una persona seduta, di solito tra 1,5 e 2 metri dal pavimento, o come indicato nel manuale d’uso e manutenzione rilasciato dal produttore dell’apparecchiatura.
I rilevatori di gas combustibile e monossido di carbonio (CO) devono essere realizzati e manutenuti in efficienza conformemente alle norme tecniche emanate dagli organismi di normazione nazionali o internazionali e alle istruzioni fornite dal fabbricante e dall’installatore.
💡 È necessaria l’installazione dei dispositivi di sicurezza da parte di un tecnico specializzato?
No, l'installazione dei dispositivi di sicurezza non richiede obbligatoriamente un progetto di impianto e l'incarico a un tecnico specializzato, poiché è sufficiente la loro presenza all'interno della struttura.
Tuttavia, se si sceglie di realizzare veri e propri impianti fissi, allora sarà necessario seguire il Decreto Ministeriale 37/2008, che disciplina l'installazione di impianti e richiede l'intervento di professionisti abilitati e la relativa documentazione come la dichiarazione di conformità (DiCo)
💡 Chi è esonerato dall'installazione dei dispositivi di sicurezza?
Sono esonerati dall’obbligatoria installazione dei dispositivi di rilevazione di gas combustibile e di monossido di carbonio, i locatori di unità immobiliari non dotate di impianto a gas e rispetto alle quali sia escluso, con certezza, il rischio di rilasci incontrollati di gas combustibili o di formazione di monossido di carbonio
8. Stipula un contratto di locazione con gli ospiti
Per ogni prenotazione stipula un contratto di locazione con gli ospiti.
💡 È obbligatoria la sottoscrizione del contratto di locazione?
Si, la sottoscrizione del contratto di locazione con gli ospiti, con la formula degli affitti brevi è obbligatoria anche se la prenotazione dell'immobile, avviene attraverso una piattaforma di intermediazione come Booking, Airbnb o tramite Property Manager, ed è sempre a carico del locatore.
💡 È prevista la registrazione del contratto di locazione?
No, se la durata della locazione è inferiore a 30 giorni non è prevista la registrazione del contratto, se superiore scatta l’obbligo di registrazione del contratto.
Il limite di durata dei 30 giorni, viene determinato calcolando tutti i rapporti di locazione di durata anche inferiore a trenta giorni intercorsi nell’anno con il medesimo ospite.
Se con il medesimo ospite, durante l’anno solare si superano i 30 giorni di affitto complessivi, anche non consecutivi, scatta l’obbligo di registrazione del contratto.
💡 Fac simile contratto di locazione breve
9. Comunica le tariffe e il flusso turistico sul portale della regione Campania Sinfonia Turismo Smart
Entro il 1° ottobre di ogni anno, comunica le tariffe minime e massime che vuoi applicare (per le locazioni dal 1° gennaio al 31 dicembre dell’anno successivo) attraverso il portale dedicato della regione Campania Sinfonia Turismo Smart.
La tabella prezzi, va affissa in modo perfettamente visibile al pubblico, nelle camere / unità abitative.
Entro le 24 ore successive all'arrivo degli ospiti, comunica il movimento turistico attraverso il portale dedicato della regione Campania Sinfonia Turismo Smart.
10. Registra gli ospiti sul portale dell'imposta di soggiorno Pay Tourist
Entro le 24 ore successive all'arrivo degli ospiti, registra i dati degli ospiti, entro le 24 ore successive all'arrivo degli ospiti, attraverso l’area riservata alla tua struttura, sul portale dell'imposta di soggiorno Pay Tourist.
11. Registra gli ospiti sul portale della pubblica sicurezza Alloggiati Web
Entro le 24 ore successive all'arrivo degli ospiti, registra i dati degli ospiti, attraverso l’area riservata alla tua struttura, sul portale della pubblica sicurezza Alloggiati web .
Puoi anche trasmettere i dati degli ospiti ad alloggiat web, tramite il portale PayTourist, configurarando il tuo account PayTourist con Alloggiati web.
12. Invia le dichiarazioni periodiche mensili dell'imposta di soggiorno sul portale dell'imposta di soggiorno Pay Tourist
Ogni mese a partire dal giorno 5, invia la dichiarazione mensile delle presenze del mese precedente, attraverso l’area riservata alla tua struttura, sul portale dell'imposta di soggiorno Pay Tourist.
Dopo aver inviato la dichiarazione mensile, procedi al pagamento di quanto dovuto, cliccando sul pulsante "Paga Ora o Comunica Pagamento".
Ricordati di inviare le dichiarazioni mensili anche quando non ci sono state presenze, quindi ad importo zero, ma in questo caso non dovrai effettuare alcun pagamento.
13. Invia la dichiarazione annuale dell'imposta di soggiorno al comune "Modello 21"
Entro il 30 gennaio dell'anno successivo a quello in cui si è verificato il presupposto impositivo, scarica attraverso l’area riservata alla tua struttura, sul portale dell'imposta di soggiorno Pay Tourist, il rendiconto annuale, denominato "conto 21" e invialo al comune tramite raccomandata a/r o posta elettronica certificata pec.
14. Invia la dichiarazione annuale dell'imposta di soggiorno all'agenzia delle entrate
Entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello in cui si è verificato il presupposto impositivo, scarica attraverso l’area riservata alla tua struttura, sul portale dell'imposta di soggiorno Pay Tourist, la dichiarazione annuale e inviala all’agenzia dell’entrate.
15. Normative
ⓘ Questo articolo è fornito a titolo puramente informativo e non sostituisce una consulenza legale professionale. Se intendi utilizzare le informazioni contenute in questo articolo, sei tenuto a verificarne l’esattezza e l’attualità e ad assicurarti che non siano entrate in vigore nuove disposizioni di legge, che modifichino o sostituiscano la disciplina vigente al momento della pubblicazione delle informazioni stesse.
